La divulgación completa: Readynest es presentado a usted por MGIC, una compañía privada de seguros hipotecarios. Max Karl fundó MGIC, y la industria hipotecaria privada de hoy, en 1957, como una forma de ayudar a más personas a comprar viviendas. Por lo tanto, no es sorprendente que todos en Readynest y MGIC crean en el valor de ser dueño de vivienda y en el valor del seguro hipotecario como una forma accesible de llegar allí. 

¿Qué es un seguro hipotecario?

Para la mayoría de los compradores de vivienda, el mayor obstáculo es el pago inicial. El seguro hipotecario privado, (o MI privado por sus siglas en inglés), puede permitirle comprar una vivienda con menos dinero de lo que podría requerirse.

Los prestamistas e inversores generalmente requieren un seguro hipotecario para préstamos con pagos iniciales de menos del 20%. MI proporciona a los prestamistas una garantía financiera en caso de que un préstamo entre en ejecución hipotecaria, lo que permite que muchos prestamistas acepten un pago inicial de menos del 20% al hacer préstamos hipotecarios.

Así es como funciona generalmente:

  • Un prestatario que compra una vivienda de $150,000 hace un pago inicial del 10% o $15,000.
  • Luego, el prestamista obtiene MI privado en la hipoteca de $135,000 del prestatario, lo que reduce su exposición a pérdidas de $135,000 a $101,250.
  • El MI privado cubre la parte más alta de la hipoteca, generalmente el 25% al 30%. En este caso, el MI absorberá el 25%, o $33,750, de cualquier pérdida final para el prestamista.

¿Cuáles son los beneficios?

MI proporciona un beneficio obvio a los prestamistas: los protege de demasiadas pérdidas en caso de ejecución hipotecaria. Pero MI también proporciona beneficios significativos para los compradores de vivienda, que incluyen:

  • Comprar una vivienda más pronto: una relación préstamo / valor más alto significa que es posible que necesite menos tiempo para ahorrar para un pago inicial
  • Aumento del poder de compra: si tiene una cierta cantidad reservada para un anticipo, el uso de MI puede ayudarlo a pagar más vivienda que si diera un 20% de entre
  • Opciones ampliadas de flujo de efectivo: puede reducir el gasto y mantener efectivo para otros usos (realizar inversiones, cancelar deudas o pagar por mejoras en el hogar o emergencias)
  • Recibir un reembolso: algunas opciones de MI permiten un reembolso prorrateado de las primas tras la cancelación
  • Aprobaciones más rápidas: los préstamos con MI generalmente se aprueban antes que las estructuras sin MI o respaldadas por el gobierno
  • Cancelación de la cobertura: muchas opciones de MI pueden cancelarse cuando ya no se necesitan

MI y FHA

MI privado es la alternativa del sector privado al seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), un programa gubernamental respaldado por contribuyentes.

Tanto el MI privado como el programa gubernamental de la FHA ayudan a los prestatarios a comprar viviendas con un pago inicial de menos del 20%. Ambas opciones están disponibles a través de la mayoría de los prestamistas. Elegir la mejor opción dependerá de su situación individual, por lo que querrá considerar ambas opciones.

Al tomar su decisión, mire más allá de las diferencias en el pago mensual o la tasa de interés. Una hipoteca no es algo que sucede en solo un día. Recuerde también considerar factores a largo plazo, como los costos totales de financiamiento y la acumulación de equidad en el hogar.

El financiamiento de la FHA es una gran opción para muchos prestatarios, pero el MI privado ofrece varias ventajas:

  • Disminuye el gasto total de MI y aumenta el valor acumulado de la vivienda. La FHA requiere una prima inicial que a menudo se financia en el préstamo, aumentando el monto de su préstamo y su obligación de deuda a largo plazo. Mientras el MI privado proporciona una opción inicial, el tipo más común es el MI mensual, en el que no hay un pago de prima MI inicial (ver otras opciones a continuación). El MI mensual puede ahorrarle miles de dólares en primas de MI pagadas durante la vida de su préstamo e inmediatamente lo coloca en una mejor posición en la equidad de la vivienda.
  • Pago mensual más bajo o comparable. Para los prestatarios con buenos puntajes de crédito o que están reduciendo más que el mínimo, MI es una opción muy competitiva con respecto a la FHA.
  • Posibilidad de cancelar su cobertura MI. Para una hipoteca a 30 años, la FHA generalmente no le permitirá cancelar el pago mensual de MI a menos que presente un 10% o más en el momento en que solicitó el préstamo. Incluso entonces tendrá que esperar 11 años antes de poder cancelar la cobertura.

    El seguro hipotecario privado debe cancelarse automáticamente una vez que el préstamo ha alcanzado cierto LTV y el prestatario puede solicitar que se cancele antes. De hecho, la mayoría de los prestamistas permiten una nueva tasación para determinar si puede cancelar su MI y reducir su pago mensual. Una nueva tasación le permite aprovechar los aumentos en el valor de su hogar relacionados con las mejoras de la vivienda que haya realizado o con la apreciación del mercado.

Opciones de MI

La opción de MI privado más común es una prima mensual pagada por el prestatario. El monto de la prima aparece en su resumen mensual de la hipoteca junto con su capital, interés y otros cargos, pero el MI no aumenta el monto del préstamo y no se requieren fondos adicionales al momento del cierre. Esta cobertura de MI generalmente se puede cancelar una vez que el monto de su préstamo cae al 75-80% del valor de su casa.

Hay otras opciones de MI que debe considerar, incluidos los planes en los que paga la totalidad o una parte de su prima de MI como una suma global al cierre, para reducir o eliminar una prima mensual. Algunos prestamistas también ofrecen un plan en el que pagan la prima del MI, pero pueden aumentar los honorarios del préstamo o la tasa de interés para cubrir el costo.

Su prestamista puede darle información sobre lo que MI y otras opciones de financiamiento pueden significar para su situación individual. Asegúrese de comprender todas sus opciones antes de decidir qué es lo mejor para usted.