Si compró una vivienda de 2 a 4 unidades para alquilar, ¡ahora usted es un arrendador, además de propietario de vivienda! Fannie Mae® ofrece una Guía para convertirse en arrendador a fin de ayudarlo a comprender los riesgos y beneficios. Consulte nuestro resumen de aspectos destacados a continuación.
Tomar la decisión
Las ventajas de ser dueño de una pequeña propiedad de alquiler incluyen tener un lugar propio o poseer una propiedad, ser elegible para ahorros adicionales de impuestos y tener ingresos de alquileres.
Los posibles inconvenientes incluyen la responsabilidad de las reparaciones y el mantenimiento, las obligaciones legales y la disponibilidad las 24 horas.
Las responsabilidades y obligaciones de un arrendador incluyen:
- Mantener todas las áreas comunes, como pasillos y escaleras, en condiciones seguras y limpias
- Asegurar que los sistemas eléctricos, de plomería, sanitarios, calefacción, ventilación y aire acondicionado estén en funcionamiento y se les dé el mantenimiento adecuado
- Suministrar agua corriente, agua caliente y calefacción en las cantidades y ocasiones razonables
Las leyes estatales generalmente regulan las relaciones entre arrendadores e inquilinos, como los desalojos. Las leyes federales cubren la discriminación y las responsabilidades del arrendador relacionadas con los peligros para la salud ambiental.
Encontrar inquilinos responsables
Una buena manera de encontrar inquilinos incluye colocar avisos en tableros, anuncios en publicaciones locales y contratar a un profesional de ventas de bienes raíces o de administración de propiedades. Las tres cosas más importantes que debe tener en cuenta cuando elige un inquilino son:
- La voluntad y capacidad del inquilino para pagar el alquiler puntualmente todos los meses
- La voluntad y capacidad del inquilino para cumplir con las disposiciones de cualquier contrato de arrendamiento o alquiler que firme con usted
- La expectativa razonable que usted tenga de que el inquilino no tiene planes de participar en actividades ilegales en su propiedad
La Ley de Derechos Civiles prohíbe la discriminación con base a raza. La Ley Federal de Equidad de Vivienda prohíbe a los arrendadores discriminar a los posibles inquilinos debido a:
- Sexo/género
- Origen nacional
- Religión
- Raza o color
- Estado civil
- Discapacidad
La Ley Federal de Equidad de Vivienda también prohíbe los anuncios que discriminen a determinados grupos. Los dos requisitos esenciales son que:
- No puede hacer ninguna declaración que indique "una preferencia, limitaciones o discriminación" con base a la raza, el color, sexo, origen nacional, estado civil, las discapacidades o la religión.
- No puede publicar anuncios o avisos únicamente en publicaciones o en tableros a los que solo tienen acceso grupos limitados.
Atender el negocio
Algunas cosas que debe saber sobre cómo hacer negocios como arrendador:
- Donde lo permita la ley local, es posible que pueda cobrar un depósito de seguridad para cubrir cualquier daño que un inquilino pueda hacerle a su unidad.
- En general, si usted no da mantenimiento a su propiedad de acuerdo con las leyes, puede ser considerado responsable de los daños como resultado de su negligencia.
- Un contrato de alquiler por escrito explica las obligaciones tanto del inquilino como del propietario, junto con los términos y condiciones del arrendamiento.
- Los contratos de arrendamiento por escrito detallan las obligaciones del inquilino y del arrendador, y establecen un período de tiempo para el alquiler, generalmente un año.
- Puede exigir a los inquilinos que se comporten según las necesidades de usted, siempre que sus demandas estén dentro de la ley. Por lo general, puede pedir a los inquilinos que:
- Desechen la basura de manera higiénica.
- Mantengan sus unidades de forma segura y responsable.
- Usen la unidad solo para fines legales y residenciales.
Conseguir que el inquilino se mude
Algunos pasos básicos para desarrollar y mantener la relación entre el arrendador y el inquilino pueden incluir:
- Establecer y comunicar las reglas y regulaciones
- Hacer cumplir las reglas y abordar los problemas de inmediato
- Estar atento a los problemas y mantener un registro de todas las actividades
Para ayudar a sus inquilinos a establecerse, debe realizar una sesión de orientación. Durante la orientación, puede:
- Darles un recorrido por las instalaciones e identificar las áreas comunes
- Mostrar el uso de los electrodomésticos, así como de los sistemas de seguridad, de calefacción y de aire acondicionado
Antes de que el inquilino se mude, usted y el inquilino deben realizar una inspección conjunta de la unidad de alquiler para:
- Identificar la condición de la unidad y de sus electrodomésticos. La lista de verificación de la inspección sirve como un registro de las condiciones de la unidad cuando el inquilino se instala e igualmente se puede usar cuando el inquilino desalquila.
- Mantenga abiertos los canales de comunicación.
Debe establecer un sistema de registro sobre cada uno de sus inquilinos para documentar todas las quejas y solicitudes de reparación que hagan, así como las conversaciones mantenidas con ellos. Un archivo individual puede incluir:
- La aplicación de alquiler, información relacionada con el crédito, empleo y otras referencias
- Un contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler firmado y las reglas o regulaciones de la casa
- Lista de verificación de la inspección firmada y carta de mudanza
Dar mantenimiento a su propiedad
Los factores que pueden influir en el valor de mercado de la propiedad incluyen:
- El estilo arquitectónico
- El jardín
- La conveniencia del vecindario para ir de compras y transportarse
- Los precios por los que se venden propiedades comparables en el vecindario
Un buen sistema de reparación y mantenimiento le permite evitar posibles problemas, ya que los identifica y corrige antes de que se conviertan en problemas importantes. El proceso de reparación y mantenimiento puede incluir los siguientes pasos:
- Use una lista de verificación por escrito entre el arrendador y el inquilino.
- No suponga que sus inquilinos saben cómo manejar los problemas de mantenimiento de rutina.
- Aliente a los inquilinos a que informen inmediatamente los defectos de plomería, calefacción, impermeabilización u otros, o los problemas de seguridad o protección.
Los códigos de seguridad generalmente establecen estándares para la prevención de incendios, la condición del cableado eléctrico, así como del equipo y la seguridad. Para proteger su hogar contra emergencias:
- Familiarícese con las funciones de seguridad, como las alarmas de humo y los interruptores automáticos en su hogar.
- Compre extinguidores de incendios y guárdelos donde sean fácilmente accesibles.
Atender sus responsabilidades financieras
Los pasos para preparar un presupuesto operativo para su propiedad de alquiler incluyen:
- Determinar sus ingresos mensuales de alquiler
- Determinar sus gastos mensuales y reservas de efectivo
- Comparar sus ingresos y gastos mensuales totales
El seguro de propiedad, el seguro de reubicación de inquilino, el seguro contra inundaciones, el seguro de "pérdida de alquiler" y el seguro de responsabilidad civil son tipos de seguros que están disponibles para usted como arrendador para protegerlo en casos de emergencia.
Las deducciones fiscales que pueden estar disponibles para los arrendadores incluyen:
- Costos de reparaciones y de mantenimiento de rutina
- Depreciación, publicidad, salarios y tarifas
- Servicios públicos, impuestos sobre la propiedad y declaración de impuestos
Puede obtener un tratamiento fiscal especial al realizar un seguimiento del monto de cada gasto, quién recibe su pago y la fecha en que incurre en el gasto o en que lo paga. El IRS (Servicio de Impuestos Internos) requiere que usted separe los gastos asociados con el área de su casa que usted alquila de aquellos asociados con el área en que usted vive.
Finalizar un contrato de alquiler
Inevitablemente, experimentará cierta rotación de inquilinos. Algunas cosas que debe saber sobre cómo terminar su relación de alquiler con un inquilino:
- Al finalizar un contrato de alquiler de mes a mes, debe dar un plazo de 30 días a su inquilino.
- Cuando un contrato de arrendamiento está por vencer, debe proporcionarle al inquilino un aviso por escrito al menos 60 días antes de la fecha de vencimiento del contrato.
- La mayoría de los estados requieren que usted devuelva el depósito de seguridad al inquilino en el curso de los 14 a 30 días posteriores a que este abandone la unidad.
- Para evitar el proceso de desalojo, intente la mediación, use el arbitraje y/o facilite al inquilino irse voluntariamente.
- El primer paso para realizar un desalojo es notificarlo.
Contratar un gerente de propiedad
Las responsabilidades de un gerente de propiedad pueden incluir seleccionar a los inquilinos, dar mantenimiento al edificio y cobrar el alquiler. Debe revisar la siguiente información antes de contratar a un gerente de propiedad:
- Empleo
- Historial de crédito y antecedentes
- Antecedentes penales y de conducción
Una vez que verifica las referencias y decide contratar a un posible gerente de propiedad, ahora está listo para hacer una oferta. Como empleador, usted tendrá obligaciones específicas, como seguir las leyes que rigen el salario mínimo y las horas extra.
Cuando esté listo para realizar la entrevista, debe solicitarle al posible gerente de propiedad que presente un currículum actual.